Dans un contexte économique marqué par l’incertitude, investir dans des actifs tangibles, prévisibles et socialement utiles devient une priorité. Les Citronniers, une résidence médicalisée située à Roquebrune-Cap-Martin, coche toutes ces cases : cadre d’exception, gestionnaire expérimenté, bail ferme, et fiscalité avantageuse via le statut LMNP médicalisé.
Conçue pour accueillir les seniors dans un environnement sécurisé et confortable, cette résidence EHPAD offre aux investisseurs une solution de placement pérenne, avec des revenus locatifs stables et une gestion entièrement déléguée. Que vous cherchiez à diversifier vos actifs, à alléger votre fiscalité ou à anticiper votre retraite, Les Citronniers constituent une réponse concrète, alignée sur les attentes patrimoniales actuelles.
Une situation géographique d’exception entre mer et montagne
Lorsque l’on investit dans un bien médicalisé, l’environnement n’est jamais un simple décor. Il participe à la qualité perçue du lieu… et à sa valorisation. Les Citronniers, installés à Roquebrune-Cap-Martin, bénéficient d’un cadre rare, à la fois apaisant pour les résidents et stratégique pour l’investisseur.
Roquebrune-Cap-Martin, un écrin azuréen entre Menton et Monaco
Nichée entre mer et collines, Roquebrune-Cap-Martin fait partie des communes les plus prisées de la Côte d’Azur. Son charme tient autant à son architecture traditionnelle qu’à sa position géographique exceptionnelle : adossée à Menton, à seulement quelques minutes de Monaco, elle combine calme résidentiel et proximité urbaine.
Ce territoire confidentiel attire une population exigeante, majoritairement aisée, sensible à la qualité de vie, au climat, à la sécurité et à la beauté du paysage. Dans ce contexte, implanter une résidence EHPAD prend tout son sens : c’est offrir aux seniors un cadre de fin de vie digne, valorisant, adapté aux attentes d’un public exigeant… et à la hauteur d’un investissement immobilier santé.
Calme, prestige et accessibilité : le cadre idéal pour une résidence médicalisée
Le choix de l’implantation des Citronniers n’est pas anodin. L’environnement immédiat conjugue accessibilité (transports, services médicaux de proximité), confort climatique (ensoleillement, végétation méditerranéenne) et tranquillité. C’est un lieu pensé pour le repos, l’accompagnement, la continuité des soins, loin des nuisances urbaines.
Pour l’investisseur, ce cadre représente bien plus qu’un critère secondaire : c’est un gage de pérennité locative. Un établissement médicalisé bien situé attire plus facilement les familles en recherche de solutions stables et rassurantes pour leurs proches. Et dans une zone à forte tension foncière comme celle-ci, chaque mètre carré prend de la valeur.
Les Citronniers, une résidence médicalisée pensée pour le bien-être
Au-delà de son emplacement stratégique, Les Citronniers se distinguent par la qualité de leur conception, leurs services, et leur gestion. Cette résidence médicalisée a été pensée pour répondre aux standards les plus élevés du secteur EHPAD, en conciliant confort résidentiel, sécurité et efficacité opérationnelle.
110 lits, unité Alzheimer, services médicalisés de haut niveau
La résidence Les Citronniers accueille 110 résidents dans un établissement aux prestations soignées, avec des chambres individuelles, des espaces de vie collectifs, un jardin arboré, ainsi qu’une unité dédiée à la prise en charge des personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer. Cette spécialisation répond à une demande forte et croissante sur le marché des soins aux personnes âgées dépendantes.
La structure intègre une équipe soignante complète (infirmiers, aides-soignants, médecins coordonnateurs), des dispositifs de surveillance avancés, et une approche centrée sur le respect de la dignité et du rythme de chaque résident. Le bien-être n’est pas ici un argument marketing : c’est une ligne directrice opérationnelle, qui participe pleinement à la stabilité du taux d’occupation, et donc à la régularité des loyers pour l’investisseur.
Un actif géré par EMEIS (ex-ORPEA), groupe de référence en santé
La gestion de la résidence est assurée par EMEIS, anciennement ORPEA, acteur historique du secteur de la santé et de la dépendance en Europe. Présent dans plus de 20 pays, EMEIS opère des milliers d’établissements sous contrôle renforcé, avec un objectif affiché : professionnaliser, sécuriser, et humaniser la gestion des établissements médico-sociaux.
Ce choix de gestionnaire est un élément différenciateur fort. Il garantit au propriétaire un loyer net sécurisé via bail commercial, une exploitation continue du bien, et une gestion sans implication personnelle. Autrement dit, vous investissez dans un actif immobilier tout en déléguant totalement la gestion, tout en vous adossant à un opérateur de premier rang.
Pourquoi investir dans Les Citronniers en LMNP ?
Tous les projets LMNP ne se valent pas. Ce qui fait la différence, c’est la qualité du gestionnaire, la solidité du bail, la stabilité du locataire… et la fiscalité. Sur tous ces points, Les Citronniers se positionnent comme un placement sûr, simple à gérer, et à forte valeur patrimoniale.
Un bail ferme, des revenus immédiats, un exploitant solide
Les Citronniers sont exploités sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) avec bail commercial ferme, garantissant à l’investisseur un loyer net de charges, versé même en cas de vacance locative. Pas de gestion, pas de turnover de locataires, pas de risque de loyers impayés : l’exploitant prend en charge l’ensemble des obligations locatives.
Le bail proposé est neuf, sur une durée ferme (souvent 9 à 12 ans), avec reconduction tacite et indexation annuelle. Cela signifie une visibilité parfaite sur vos revenus à long terme, dans un cadre juridique protecteur. Le rendement, sans être agressif, est constant et prévisible, ce qui est précisément ce que recherchent les investisseurs dans un actif santé.
En parallèle, l’acquisition du bien vous permet d’amortir la valeur de l’immobilier et du mobilier dans votre déclaration fiscale, vous assurant des revenus peu ou pas fiscalisés pendant plusieurs années.
À qui s’adresse ce type d’investissement médicalisé ?
Ce placement s’adresse à des profils en quête de stabilité, de simplicité et de rendement net, sans les contraintes habituelles de l’immobilier locatif classique. Typiquement :
- Les salariés ou retraités imposés souhaitant optimiser leurs revenus
- Les investisseurs souhaitant préparer leur retraite avec un revenu complémentaire sécurisé
- Les parents souhaitant transmettre un bien structuré et rentable à leurs enfants
- Les multi-investisseurs recherchant un actif décorrélé de la volatilité des marchés
Contrairement à des dispositifs plus complexes comme le Pinel ou la nue-propriété, le LMNP dans une résidence médicalisée n’implique aucun effort de gestion, aucune durée d’engagement fiscale stricte, et offre une sortie flexible à la revente.
LMNP avec amortissement : un outil fiscal stable et performant
L’un des atouts majeurs du statut LMNP réside dans son mécanisme d’amortissement comptable, qui permet de neutraliser — voire d’effacer — la fiscalité sur les loyers perçus pendant plusieurs années. Dans le cadre des Citronniers, ce levier prend toute sa puissance.
Comment fonctionne l’amortissement sur l’immobilier et le mobilier pour Les Citronniers ?
Lors de l’achat d’un bien en LMNP, la valeur du bien (hors terrain) et celle du mobilier sont amortissables comptablement sur plusieurs années :
- 15 à 30 ans pour l’immobilier
- 5 à 10 ans pour le mobilier et les équipements
Cela signifie que vous pouvez déduire chaque année une part de la valeur de votre investissement de vos recettes locatives. Dans la plupart des cas, cela revient à générer des loyers nets d’impôt pendant 15 à 20 ans.
💡 Exemple concret :
Un bien aux Citronniers acquis à 180 000 €, dont 6 000 € de mobilier.
➜ Amortissement total : environ 6 500 €/an pendant 15 ans.
➜ Loyers perçus : 6 000 €/an
➜ Résultat fiscal = 0 € imposable → aucun impôt sur les revenus locatifs pendant 15 ans.
Un avantage particulièrement intéressant pour les contribuables déjà imposés sur d’autres sources de revenus fonciers, ou pour ceux qui souhaitent créer une source de revenus défiscalisés pour leur retraite.
LMNP non professionnel : une fiscalité pérenne sans contraintes lourdes pour Les Citronniers
Autre avantage : le statut LMNP non professionnel n’est pas soumis à des plafonds de loyers, de ressources ou à des zones géographiques spécifiques. Il fonctionne hors niches fiscales plafonnées. Et contrairement à d’autres dispositifs (Pinel, Malraux…), il ne disparaît pas : c’est un cadre fiscal stable, prévu dans le droit commun.
Ce régime ne nécessite pas d’inscription au registre du commerce, ni d’activité professionnelle. Il est ouvert à toute personne investissant dans un logement meublé exploité par un gestionnaire, comme c’est le cas ici avec EMEIS. Résultat : simplicité, sécurité, rentabilité, dans un cadre juridique lisible — et durable.
Les Citronniers vs autres programmes LMNP santé
Dans l’univers de l’investissement en résidences médicalisées, tous les programmes ne présentent pas les mêmes garanties ni le même niveau de stabilité. Les Citronniers se distinguent à plusieurs niveaux, notamment par leur localisation, leur gestionnaire et la configuration même de la résidence.
Ce qui rend ce programme unique : emplacement, taille humaine, gestionnaire reconnu
Ce qui différencie Les Citronniers, c’est d’abord leur cadre géographique exceptionnel, sur la Côte d’Azur, entre Menton et Monaco. Cette localisation garantit une valeur foncière élevée et un attrait constant pour les familles en quête d’un lieu de soins qualitatif pour leurs proches.
À cela s’ajoute une résidence à taille humaine (110 lits), bien dimensionnée, loin des structures surdimensionnées parfois difficiles à remplir. Elle permet une gestion plus fluide, une meilleure prise en charge des résidents, et une stabilité opérationnelle renforcée.
Enfin, l’exploitation par EMEIS (ex-ORPEA) constitue un gage de sérieux. L’exploitant prend en charge l’ensemble de la gestion, verse les loyers nets d’impôts, assure la maintenance du bien, et permet au propriétaire de ne jamais intervenir.
Les Citronniers : Deux alternatives à considérer pour diversifier son portefeuille
Si vous envisagez une stratégie de diversification patrimoniale, il peut être judicieux d’étudier d’autres programmes à forte valeur fiscale ou immobilière :
- Cœur Joliette – Un programme en déficit foncier à Marseille, pour ceux qui souhaitent réduire immédiatement leur impôt sur le revenu avec une stratégie patrimoniale urbaine.
- La Promenade Royale – Une résidence services seniors avec prestations haut de gamme, adaptée aux investisseurs recherchant un produit mixte entre stabilité locative et esthétique résidentielle.
Chacun de ces programmes répond à des objectifs différents. Mais Les Citronniers restent l’un des projets les plus solides du portefeuille LMNP médicalisé, idéal pour sécuriser un revenu passif à long terme sans compromis sur la qualité.
Conclusion : Les Citronniers, la sécurité d’un investissement LMNP de long terme
Dans un contexte où les marchés financiers oscillent et où la fiscalité évolue, l’immobilier santé — et particulièrement les résidences médicalisées comme Les Citronniers — offre une solution d’investissement rassurante, stable et optimisée. Adossée à un gestionnaire solide, située dans l’une des communes les plus convoitées de la Côte d’Azur, cette résidence coche toutes les cases d’un placement patrimonial de confiance.
En choisissant le statut LMNP amortissable, vous alliez revenus nets peu fiscalisés, gestion déléguée et valeur patrimoniale forte. C’est une stratégie claire, sans surprise, et surtout adaptée à celles et ceux qui veulent investir durablement dans un actif utile, tangible, et rentable.
