Investir en LMNP avec un conseiller, pas un vendeur

Oui, et peut-être plus qu'avant. La loi de finances 2025 a modifié le LMNP classique en réintégrant les amortissements dans la plus-value à la revente. C'est cette réforme qui a fait couler beaucoup d'encre.

Mais la loi a explicitement exonéré les résidences gérées — EHPAD, résidences seniors et résidences étudiantes. Ces trois segments conservent intégralement leurs avantages fiscaux, y compris l'amortissement déductible sur la durée.

La conséquence concrète : le LMNP en résidence gérée est aujourd'hui l'un des rares dispositifs d'optimisation immobilière épargnés par les tours de vis fiscaux récents. C'est pour cette raison que ce segment concentre l'essentiel de notre activité depuis deux ans.

La question n'est pas combien investir, mais avec quel apport, quelle capacité d'emprunt et quel horizon. Le montant du bien compte moins que la cohérence du montage.

Le marché secondaire (revente LMNP) permet parfois d'acquérir un bien sous ces seuils. Nous regardons d'abord si le projet a du sens pour vous avant de parler budget.

Deux régimes cohabitent, et le bon choix dépend entièrement de votre situation personnelle.

Sur les dossiers que nous accompagnons, le régime réel est pertinent dans plus de 90% des cas dès que le bien dépasse 100K€. C'est la pierre angulaire de l'optimisation LMNP, mais il exige une comptabilité rigoureuse — que nous vous aidons à mettre en place dès la première déclaration.

Par une commission versée par le promoteur ou l'exploitant, uniquement sur les biens que nos clients acquièrent. C'est le modèle standard des cabinets de conseil en investissement immobilier, encadré par le statut ANACOFI.

Deux précisions importantes :

Nous détaillons cette rémunération dès le premier rendez-vous. Transparence totale, c'est une obligation déontologique ANACOFI — et une question de confiance.

Oui, c'est même souvent une meilleure affaire — à condition de savoir ce qu'on achète.

Le marché secondaire du LMNP (biens déjà loués à un exploitant, revendus par leur propriétaire) présente trois avantages concrets par rapport au neuf :

Le piège à éviter : reprendre un bien dont le bail commercial expire dans 1 à 3 ans. Le renouvellement peut se faire à des conditions bien moins favorables. Nous analysons systématiquement la date de fin de bail et les clauses de renouvellement avant toute recommandation.