La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un régime fiscal avantageux pour les investisseurs immobiliers en France. Cependant, pour bénéficier de ce statut, il est essentiel de respecter certaines conditions d’éligibilité. Cet article détaille les critères nécessaires pour obtenir et conserver le statut de loueur en meublé non professionnel.
Critères de revenus
Revenus locatifs annuels
- Seuil de revenus
- Pour être éligible au statut LMNP, les revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Ces seuils sont déterminants pour conserver le statut non professionnel.
- Si les revenus locatifs dépassent ces seuils, le loueur bascule vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), avec des obligations fiscales et comptables différentes.
- Calcul des revenus locatifs
- Les revenus locatifs incluent les loyers perçus ainsi que les revenus accessoires, tels que les charges locatives et les frais de services facturés aux locataires.
- Les investisseurs doivent maintenir une comptabilité rigoureuse pour s’assurer que les revenus locatifs restent en deçà des seuils définis.
Non-professionnalité
- Activité non principale
- L’activité de location meublée doit rester secondaire par rapport aux autres sources de revenus du foyer fiscal. Cela signifie que les revenus locatifs ne doivent pas constituer la principale source de revenus du foyer.
- Les investisseurs exerçant une activité professionnelle principale distincte, telle que salarié, artisan, commerçant, ou libéral, peuvent cumuler cette activité avec la location meublée non professionnelle.
- Immatriculation
- Les investisseurs doivent s’immatriculer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce en tant que loueurs en meublé non professionnels. Cette inscription permet de déclarer les revenus locatifs sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
- Lors de l’immatriculation, un numéro SIRET est attribué au loueur, indispensable pour toutes les déclarations fiscales et administratives.
Inscription et déclaration
Inscription au Greffe du Tribunal de Commerce
Formalités d’inscription
- Pour bénéficier du statut LMNP, les investisseurs doivent s’inscrire au Greffe du Tribunal de Commerce. Cette formalité administrative est essentielle pour officialiser le statut de loueur en meublé non professionnel.
- L’inscription nécessite de fournir des informations sur le bien loué, les revenus prévisionnels, et les coordonnées du propriétaire.
Numéro SIRET
- Après l’inscription, un numéro SIRET (Système d’Identification du Répertoire des Établissements) est attribué au loueur. Ce numéro est nécessaire pour déclarer les revenus locatifs auprès des services fiscaux.
- Le numéro SIRET doit être mentionné dans toutes les déclarations fiscales et les documents officiels relatifs à l’activité de location meublée.
Déclaration des revenus locatifs
Régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
- Les revenus locatifs doivent être déclarés chaque année sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les investisseurs peuvent choisir entre le régime Micro-BIC et le régime réel pour déclarer leurs revenus.
- Le régime Micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, tandis que le régime réel permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien.
Comptabilité rigoureuse
- Les investisseurs doivent tenir une comptabilité rigoureuse et conserver tous les justificatifs des charges et amortissements déduits. Cette comptabilité est essentielle pour optimiser la fiscalité et respecter les obligations légales.
- Les propriétaires peuvent faire appel à un expert-comptable pour les assister dans la tenue de leur comptabilité et la préparation des déclarations fiscales.
Respect des normes et des obligations légales
Normes de décence
- Critères de décence
- Le logement doit répondre aux normes de décence définies par la loi. Cela inclut des critères de surface minimale, de sécurité, de salubrité, et de confort. Le logement doit être en bon état d’usage et de réparation.
- Les équipements doivent être fonctionnels et en bon état. Le logement doit permettre une occupation immédiate et continue par le locataire.
- Liste des équipements obligatoires
- Pour être considéré comme meublé, le logement doit être équipé des éléments listés dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Cela inclut une literie, des dispositifs d’occultation des fenêtres, des équipements de cuisine, de la vaisselle, des meubles de rangement, des luminaires, et du matériel d’entretien ménager.
- Les propriétaires doivent s’assurer que tous les équipements sont en bon état de fonctionnement et remplacer les éléments défectueux ou usés.
Respect des obligations fiscales
- Tenue de la comptabilité
- Les propriétaires doivent tenir une comptabilité rigoureuse et respecter toutes les obligations fiscales liées à la location meublée. Cela inclut la déclaration des revenus locatifs, la tenue des livres comptables, et la conservation des justificatifs de charges.
- La comptabilité doit être tenue conformément aux règles fiscales en vigueur, et les déclarations doivent être effectuées dans les délais impartis.
- Déclaration des revenus locatifs
- Les propriétaires doivent déclarer leurs revenus locatifs chaque année auprès des services fiscaux. La déclaration doit être complète et précise, incluant tous les revenus et charges déductibles.
- Les propriétaires doivent choisir le régime fiscal le plus avantageux (Micro-BIC ou régime réel) et déclarer leurs revenus en conséquence.
Assurance et responsabilités
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Les propriétaires doivent souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) pour couvrir les risques liés à la location meublée. Cette assurance est obligatoire et protège le propriétaire en cas de sinistre ou de litige avec le locataire.
- La PNO couvre les dommages causés par des événements tels que les incendies, les dégâts des eaux, et les catastrophes naturelles.
- Responsabilité du propriétaire
- Les propriétaires sont responsables de l’entretien et de la réparation du logement. Ils doivent veiller à ce que le logement soit en bon état et conforme aux normes de sécurité et de décence.
- En cas de non-respect de ces obligations, les propriétaires peuvent être tenus responsables des dommages subis par le locataire et être sanctionnés par les autorités compétentes.
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