La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un régime fiscal avantageux pour les investisseurs, mais il existe des cas particuliers et des exceptions à connaître pour optimiser pleinement les avantages fiscaux. Cet article explore les situations spécifiques et les dérogations applicables en LMNP.
Cas particuliers
Loueurs en meublé professionnels (LMP)
- Définition du statut LMP
- Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’applique lorsque les revenus locatifs annuels excèdent 23 000 euros et représentent plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
- Les propriétaires sous ce statut bénéficient de régimes fiscaux spécifiques, tels que l’exonération des plus-values professionnelles après cinq ans de détention.
- Différences fiscales entre LMP et LMNP
- Contrairement au régime LMNP, les loueurs en meublé professionnels peuvent déduire les déficits sur leur revenu global.
- Les LMP sont soumis aux cotisations sociales (SSI) sur les revenus locatifs, tandis que les LMNP ne le sont pas.
Biens situés en zone touristique
- Dispositif Censi-Bouvard
- Le dispositif Censi-Bouvard permet aux investisseurs dans des résidences de services situées en zones touristiques de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % du prix d’acquisition du bien, étalée sur neuf ans.
- Les résidences concernées incluent les résidences de tourisme, les résidences étudiantes, et les résidences pour seniors.
- Récupération de la TVA
- Les investisseurs en LMNP peuvent récupérer la TVA sur l’achat du bien sous certaines conditions, notamment si le bien est situé dans une résidence de services offrant au moins trois des services suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle.
Investissements en Outre-Mer
Régime spécifique
- Les investissements en LMNP réalisés dans les départements et territoires d’outre-mer peuvent bénéficier de régimes fiscaux spécifiques, incluant des réductions d’impôt supplémentaires.
- Ces régimes visent à encourager l’investissement immobilier dans des zones où le marché locatif est moins développé.
Avantages fiscaux
- Les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu spécifique aux investissements outre-mer, en plus des avantages classiques de la LMNP.
- Les taux de réduction d’impôt et les conditions d’éligibilité varient en fonction des zones géographiques et des dispositifs législatifs en vigueur.
Exceptions
Location saisonnière
- Réglementations spécifiques
- La location saisonnière, bien que souvent soumise aux mêmes régimes fiscaux que la LMNP, peut être soumise à des réglementations locales spécifiques, notamment en matière de changement d’usage du bien.
- Certaines villes imposent des restrictions sur la durée de location saisonnière ou exigent des autorisations spéciales.
- Déclaration des revenus
- Les revenus de location saisonnière doivent être déclarés de la même manière que les autres revenus locatifs meublés. Les propriétaires peuvent choisir entre le régime Micro-BIC et le régime réel.
- Les charges et amortissements déductibles restent les mêmes, mais il est important de s’assurer de la conformité avec les réglementations locales.
Logements de fonction
- Exonérations spécifiques
- Les logements de fonction peuvent bénéficier d’exonérations fiscales spécifiques lorsqu’ils sont mis à disposition gratuitement ou à un tarif réduit pour les employés.
- Les conditions d’exonération varient en fonction des accords d’entreprise et des législations en vigueur.
- Déclaration et fiscalité
- Les propriétaires de logements de fonction doivent déclarer les revenus locatifs perçus, même s’ils sont réduits, et peuvent déduire les charges et amortissements correspondants.
- Il est important de vérifier les conditions d’exonération et les obligations fiscales avec un expert-comptable.
Logements sociaux
- Conventions avec l’État
- Les propriétaires de logements sociaux peuvent conclure des conventions avec l’État ou les collectivités locales pour bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques, comme des réductions d’impôt sur le revenu.
- Ces conventions imposent généralement des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
- Déductions et obligations
- Les propriétaires de logements sociaux peuvent déduire certaines charges spécifiques et bénéficier de subventions ou d’aides financières.
- Ils doivent respecter les critères de décence et de loyer plafonné pour maintenir les avantages fiscaux.
Situations particulières
Location meublée avec services para-hôteliers
- Définition des services para-hôteliers
- Les services para-hôteliers incluent la fourniture de petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, et la réception de la clientèle.
- Les propriétaires proposant ces services peuvent bénéficier de régimes fiscaux spécifiques et de la récupération de la TVA sur l’achat du bien.
- Régime fiscal applicable
- Les revenus locatifs issus de la location meublée avec services para-hôteliers peuvent être soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec possibilité de déduction des charges et amortissements.
- La récupération de la TVA est possible sous certaines conditions, notamment si les services sont régulièrement fournis.
Location à des membres de la famille
- Réglementations fiscales
- La location meublée à des membres de la famille peut être soumise à des réglementations fiscales spécifiques. Les loyers perçus doivent être conformes aux prix du marché pour bénéficier des avantages fiscaux de la LMNP.
- Les charges et amortissements peuvent être déduits, mais les autorités fiscales surveillent de près ces situations pour éviter les abus.
- Déclaration des revenus
- Les revenus locatifs perçus de membres de la famille doivent être déclarés de la même manière que les autres revenus locatifs. Les propriétaires doivent s’assurer que les loyers sont équitables et justifiés.
- Les déductions fiscales restent applicables, mais les propriétaires doivent être prêts à fournir des justificatifs en cas de contrôle fiscal.
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