Investir en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) peut être très rentable, à condition de bien choisir son bien et d’optimiser ses avantages fiscaux. Voici quelques exemples concrets de réussite en LMNP, illustrant différentes stratégies et situations qui ont permis à des investisseurs de maximiser leur rentabilité.
Exemple 1 : Investissement en zone urbaine
Profil de l'investisseur
- Nom : Marie
- Âge : 35 ans
- Situation : Salariée dans une entreprise de tech, premier investissement immobilier
- Objectif : Générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d’avantages fiscaux
Stratégie d'investissement
- Amortissement et report de déficit
- Le régime réel offre des avantages fiscaux sur plusieurs années grâce aux amortissements et aux reports de déficits. Cette projection à long terme est particulièrement bénéfique pour les investisseurs prévoyant de conserver leur bien pendant une longue période.
- Les amortissements permettent de réduire le revenu imposable chaque année, tandis que les déficits peuvent être reportés et déduits des revenus locatifs futurs.
- Évolution des revenus et des charges
- Les propriétaires doivent également prendre en compte l’évolution probable de leurs revenus locatifs et de leurs charges. Si les charges augmentent au fil du temps, le régime réel peut offrir une meilleure optimisation fiscale.
- Une analyse prospective des revenus et des charges sur plusieurs années permet de déterminer le régime fiscal le plus avantageux à long terme.
Optimisation fiscale
- Régime fiscal choisi
- Régime : Micro-BIC
- Revenus locatifs annuels : 7 200 euros (600 euros par mois)
- Abattement forfaitaire : 50 %
- Calcul de la rentabilité
- Revenus imposables après abattement : 3 600 euros
- Charges annuelles (taxe foncière, entretien, assurance) : 1 200 euros
- Rentabilité brute : 6 %
- Rentabilité nette après impôt : 4,5 %
Résultats
- Marie a réussi à générer des revenus locatifs stables tout en bénéficiant d’une simplicité administrative grâce au régime Micro-BIC. Le studio reste en forte demande en raison de sa localisation stratégique.
Exemple 2 : Investissement en résidence
de services
Profil de l'investisseur
- Nom : Jean
- Âge : 50 ans
- Situation : Cadre supérieur, souhaite préparer sa retraite
- Objectif : Investir dans un bien offrant des services pour maximiser les avantages fiscaux
Stratégie d'investissement
- Choix du bien
- Localisation : Résidence de services pour seniors en périphérie de Bordeaux
- Type de bien : T2 de 40 m² avec services (petit-déjeuner, ménage, linge)
- Prix d’achat : 200 000 euros
- Financement et gestion
- Financement : Prêt immobilier sur 15 ans à un taux de 1,2 %
- Gestion : Délégation complète à une société de gestion de la résidence
Optimisation fiscale
- Régime fiscal choisi
- Régime : Réel simplifié avec dispositif Censi-Bouvard
- Revenus locatifs annuels : 12 000 euros (1 000 euros par mois)
- Réduction d’impôt : 11 % du prix d’achat sur 9 ans (soit 2 444 euros par an)
- Récupération de la TVA : 33 333 euros
- Calcul de la rentabilité
- Charges annuelles (gestion, entretien, assurance) : 5 000 euros
- Amortissements annuels : 7 000 euros
- Rentabilité brute : 6 %
- Rentabilité nette après optimisation fiscale : 8 %
Résultats
- Jean a pu bénéficier d’une réduction d’impôt significative et de la récupération de la TVA grâce au dispositif Censi-Bouvard. La gestion déléguée lui a permis de générer des revenus locatifs sans souci de gestion quotidienne.
Exemple 3 : Investissement en zone touristique
Profil de l'investisseur
- Nom : Clara
- Âge : 45 ans
- Situation : Entrepreneur, passionnée de tourisme
- Objectif : Diversifier ses investissements et profiter du potentiel touristique
Stratégie d'investissement
- Choix du bien
- Localisation : Station balnéaire de la Côte d’Azur
- Type de bien : Appartement T3 de 60 m² avec vue sur la mer
- Prix d’achat : 300 000 euros
- Financement et gestion
- Financement : Prêt immobilier sur 20 ans à un taux de 1,8 %
- Gestion : Gestion autonome avec locations saisonnières via des plateformes en ligne
Optimisation fiscale
- Régime fiscal choisi
- Régime : Réel simplifié
- Revenus locatifs annuels : 24 000 euros (2 000 euros par mois en moyenne)
- Charges annuelles (entretien, ménage, assurance, plateforme) : 10 000 euros
- Amortissements annuels : 12 000 euros
- Calcul de la rentabilité
- Revenus imposables après charges et amortissements : 2 000 euros
- Rentabilité brute : 8 %
- Rentabilité nette après optimisation fiscale : 9 %
Résultats
- Clara a réussi à générer des revenus locatifs élevés grâce aux locations saisonnières, tout en optimisant sa fiscalité avec le régime réel. La demande touristique élevée sur la Côte d’Azur a assuré un taux d’occupation maximal.
Exemple 4 : Investissement dans l'ancien avec rénovation
Profil de l'investisseur
- Nom : David
- Âge : 40 ans
- Situation : Ingénieur, souhaite diversifier ses investissements
- Objectif : Maximiser la plus-value à long terme par la rénovation
Stratégie d'investissement
- Choix du bien
- Localisation : Quartier historique de Nantes
- Type de bien : Appartement T2 de 45 m² dans un immeuble ancien
- Prix d’achat : 150 000 euros
- Coût des travaux de rénovation : 50 000 euros
- Financement et gestion
- Financement : Prêt immobilier sur 20 ans à un taux de 1,5 % + prêt travaux
- Gestion : Gestion autonome avec assistance d’un expert-comptable pour la déclaration fiscale
Optimisation fiscale
- Régime fiscal choisi
- Régime : Réel simplifié
- Revenus locatifs annuels : 10 800 euros (900 euros par mois)
- Charges annuelles (entretien, assurance, taxe foncière) : 3 600 euros
- Amortissements annuels : 8 000 euros (bien + travaux)
- Calcul de la rentabilité
- Revenus imposables après charges et amortissements : -800 euros (déficit reportable)
- Rentabilité brute : 6 %
- Rentabilité nette après optimisation fiscale : 7 %
Résultats
- David a pu bénéficier d’une optimisation fiscale significative grâce à la déduction des travaux de rénovation et des amortissements. Le bien rénové a pris de la valeur, offrant une perspective de plus-value intéressante à long terme.
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