L’amortissement est un avantage fiscal majeur pour les investisseurs en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Cependant, pour bénéficier pleinement de cet avantage, il est crucial de bien comprendre le calcul et la déclaration des amortissements. Cet article vous guide à travers les étapes du calcul des amortissements et les démarches nécessaires pour leur déclaration fiscale.
Calcul des amortissements
Amortissement du bien immobilier
- Détermination de la base amortissable
- La base amortissable correspond au prix d’acquisition du bien immobilier, incluant les frais d’acquisition tels que les frais de notaire, les frais d’agence, et les droits de mutation. Les coûts des travaux de rénovation réalisés avant la mise en location peuvent également être inclus.
- Exemple : Si un bien est acheté pour 300 000 euros avec 20 000 euros de frais d’acquisition, la base amortissable sera de 320 000 euros.
- Durée d’amortissement
- La durée d’amortissement du bien immobilier est généralement de 20 à 30 ans. Cette période correspond à la durée de vie économique estimée du bien.
- Exemple : Pour un bien amorti sur 25 ans, le taux d’amortissement annuel sera de 4 % (1 / 25).
- Calcul de l’amortissement annuel
- L’amortissement annuel est calculé en appliquant le taux d’amortissement à la base amortissable. Cette déduction est ensuite reportée chaque année dans la comptabilité du propriétaire.
- Exemple : Avec une base amortissable de 320 000 euros et un taux d’amortissement de 4 %, l’amortissement annuel sera de 12 800 euros (320 000 x 0.04).
Amortissement du mobilier et des équipements
- Détermination de la base amortissable
- La base amortissable pour le mobilier et les équipements correspond au coût d’achat de ces biens. Les frais de livraison et d’installation peuvent également être inclus.
- Exemple : Si le mobilier est acheté pour 10 000 euros, cette somme constitue la base amortissable.
- Durée d’amortissement
- La durée d’amortissement du mobilier et des équipements est généralement plus courte, allant de 5 à 10 ans, selon la nature des biens.
- Exemple : Pour du mobilier amorti sur 5 ans, le taux d’amortissement annuel sera de 20 % (1 / 5).
- Calcul de l’amortissement annuel
- L’amortissement annuel est calculé en appliquant le taux d’amortissement à la base amortissable.
- Exemple : Avec une base amortissable de 10 000 euros et un taux d’amortissement de 20 %, l’amortissement annuel sera de 2 000 euros (10 000 x 0.20).
Amortissement du mobilier et des équipements
- Détermination de la base amortissable
- La base amortissable pour le mobilier et les équipements correspond au coût d’achat de ces biens. Les frais de livraison et d’installation peuvent également être inclus.
- Exemple : Si le mobilier est acheté pour 10 000 euros, cette somme constitue la base amortissable.
- Durée d’amortissement
- La durée d’amortissement du mobilier et des équipements est généralement plus courte, allant de 5 à 10 ans, selon la nature des biens.
- Exemple : Pour du mobilier amorti sur 5 ans, le taux d’amortissement annuel sera de 20 % (1 / 5).
- Calcul de l’amortissement annuel
- L’amortissement annuel est calculé en appliquant le taux d’amortissement à la base amortissable.
- Exemple : Avec une base amortissable de 10 000 euros et un taux d’amortissement de 20 %, l’amortissement annuel sera de 2 000 euros (10 000 x 0.20).
Déclaration des amortissements
Comptabilisation des amortissements
- Tenue de la comptabilité
- Les propriétaires doivent tenir une comptabilité rigoureuse et enregistrer les amortissements dans leurs livres comptables chaque année. Cette comptabilité doit inclure les détails des biens amortis, les montants, et les durées d’amortissement.
- Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable pour s’assurer que la comptabilité est conforme aux normes fiscales en vigueur.
- Tableau d’amortissement
- Un tableau d’amortissement doit être établi pour chaque bien immobilier et pour le mobilier. Ce tableau détaille la base amortissable, le taux d’amortissement, la durée, et les montants amortis chaque année.
- Exemple : Un tableau d’amortissement pour un bien de 320 000 euros amorti sur 25 ans montrera une déduction annuelle de 12 800 euros, reportée chaque année.
Déclaration des revenus locatifs
- Formulaire de déclaration
- Les amortissements doivent être déclarés dans le cadre de la déclaration des revenus locatifs sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les propriétaires doivent remplir le formulaire 2031 (déclaration des résultats) et les annexes 2033-A à 2033-G, selon les cas.
- Ces formulaires permettent de déclarer les revenus locatifs, les charges déductibles, et les amortissements.
- Inclusion des amortissements dans la déclaration
- Les amortissements doivent être reportés dans la déclaration de résultats. Ils viennent en déduction des revenus locatifs pour calculer le revenu net imposable.
- Exemple : Si un propriétaire a des revenus locatifs de 30 000 euros et des amortissements de 12 800 euros, le revenu net imposable sera de 17 200 euros (30 000 – 12 800).
Suivi et report des amortissements non utilisés
- Gestion des déficits
- Si les amortissements et les autres charges déductibles excèdent les revenus locatifs, un déficit est créé. Ce déficit peut être reporté sur les années suivantes et venir en déduction des revenus locatifs futurs.
- Exemple : Si un propriétaire a des revenus locatifs de 20 000 euros et des charges et amortissements de 25 000 euros, il se retrouve avec un déficit de 5 000 euros, reportable sur les années suivantes.
- Documentation et justificatifs
- Les propriétaires doivent conserver tous les justificatifs des amortissements et des charges déductibles, tels que les factures d’achat, les contrats de prêt, et les relevés de frais. Ces documents doivent être disponibles en cas de contrôle fiscal.
- La documentation doit être organisée et facilement accessible pour faciliter les déclarations fiscales et les éventuels audits.
Pour en savoir plus sur la Procédure de déclaration en LMNP, cliquez ici
