L’achat d’un bien immobilier en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) implique des frais de notaire, qui varient considérablement selon que l’achat se fait dans l’ancien ou en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Ces frais peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité de l’investissement. Cet article compare en détail les frais de notaire dans ces deux scénarios pour aider les investisseurs à faire un choix éclairé en 2024.
Importance des frais de notaire en LMNP
Les frais de notaire, souvent appelés frais d’acquisition, incluent bien plus que les honoraires du notaire. Ils englobent également les droits d’enregistrement, les frais de publicité foncière, et d’autres taxes et débours. Pour un investissement en LMNP, où chaque euro compte pour maximiser la rentabilité, comprendre et anticiper ces frais est crucial.
Frais de notaire pour un achat dans l’ancien
Détails des frais
- Droits d’enregistrement et taxes : Ces frais représentent la majeure partie des frais de notaire. En 2024, ils s’élèvent généralement à environ 5,8% du prix d’achat pour la plupart des départements.
- Émoluments du notaire : Les honoraires du notaire sont réglementés et dépendent du prix du bien. Ils sont généralement compris entre 0,7% et 1% du prix de vente.
- Frais de débours : Ces frais couvrent les coûts divers tels que les frais de cadastre, les copies d’actes, etc. Ils représentent généralement quelques centaines d’euros.
- Contribution de sécurité immobilière : Cette contribution s’élève à environ 0,10% du prix d’achat.
Exemple détaillé de calcul
Prenons l’exemple d’un bien ancien acheté pour 150 000€ :
- Droits d’enregistrement : 150 000€ x 5,8% = 8 700€
- Émoluments du notaire : 150 000€ x 0,8% = 1 200€
- Frais de débours : 800€
- Contribution de sécurité immobilière : 150 000€ x 0,10% = 150€
Total des frais de notaire pour un achat dans l’ancien : 8 700€ + 1 200€ + 800€ + 150€ = 10 850€
Frais spécifiques à la VEFA
Détails des frais
- TVA sur le prix d’achat : En VEFA, la TVA est incluse dans le prix de vente. Pour les logements neufs, elle est de 20%. Il est important de noter que cette TVA est souvent compensée par une réduction des droits d’enregistrement.
- Frais de garantie d’achèvement : Ces frais sont destinés à garantir la bonne fin des travaux et peuvent varier en fonction du promoteur.
- Frais de notaire réduits : Les frais de notaire en VEFA sont réduits, généralement autour de 2 à 3% du prix d’achat.
Exemple détaillé de calcul
Prenons l’exemple d’un bien en VEFA acheté pour 150 000€ :
- Droits d’enregistrement : 150 000€ x 0,715% = 1 072,50€
- Émoluments du notaire : 150 000€ x 0,7% = 1 050€ (frais réduits)
- Frais de débours : 600€
- Contribution de sécurité immobilière : 150 000€ x 0,10% = 150€
Total des frais de notaire pour un achat en VEFA : 1 072,50€ + 1 050€ + 600€ + 150€ = 2 872,50€
Impact sur la rentabilité
Comparaison des frais
En comparant les deux exemples, les frais de notaire pour un bien ancien s’élèvent à 10 850€, tandis que pour un bien en VEFA, ils sont de 2 872,50€. Cette différence significative peut impacter la rentabilité de votre investissement, surtout si vous financez une partie substantielle de votre achat par un prêt.
Calcul du retour sur investissement
Supposons que le bien génère un revenu locatif annuel net de 10 000€. Voyons comment les frais de notaire affectent le retour sur investissement (ROI) sur 10 ans.
- Ancien : Investissement total = 150 000€ + 10 850€ = 160 850€
- ROI sur 10 ans = (10 000€ x 10) / 160 850€ = 62,2%
- VEFA : Investissement total = 150 000€ + 2 872,50€ = 152 872,50€
- ROI sur 10 ans = (10 000€ x 10) / 152 872,50€ = 65,4%
Résultats
Même si le revenu locatif est identique, l’investissement initial plus faible en VEFA conduit à un ROI supérieur sur 10 ans. Cela montre l’importance de minimiser les frais de notaire pour maximiser la rentabilité de votre investissement en LMNP.
Stratégies pour minimiser les frais
Négociation avec le promoteur en VEFA
Les frais de notaire en VEFA étant relativement faibles, il est souvent possible de négocier avec le promoteur pour une prise en charge partielle ou totale de ces frais. Cette stratégie peut encore améliorer la rentabilité de votre investissement.
Opportunités dans certaines zones géographiques
Dans certaines zones géographiques, les droits d’enregistrement peuvent être réduits. Par exemple, en Bretagne, ils sont de 5,1% contre 5,8% dans la plupart des autres régions. Identifier ces opportunités peut vous permettre de réaliser des économies significatives sur les frais de notaire.
Aspects légaux et administratifs
Déclaration et suivi fiscal
Pour bénéficier des avantages fiscaux en LMNP, il est essentiel de bien déclarer vos frais de notaire. Ces frais peuvent être déduits de vos revenus locatifs, réduisant ainsi votre base imposable.
Consultation avec un expert immobilier
Avant de finaliser votre achat, il est recommandé de consulter un notaire ou un expert immobilier. Ils pourront vous fournir des conseils personnalisés et vous aider à naviguer dans les aspects légaux complexes de l’achat immobilier.
Conclusion : Choix optimal selon le profil de l’investisseur
Profil investisseur prudent
Pour un investisseur cherchant à minimiser les coûts initiaux, l’achat en VEFA semble plus avantageux. Les frais de notaire réduits permettent de diminuer l’investissement initial, améliorant ainsi le retour sur investissement.
Profil investisseur à long terme
Pour ceux qui privilégient des biens immobiliers avec un charme ou une situation géographique particulière, l’achat dans l’ancien peut rester une option viable. Cependant, il est crucial de bien anticiper les frais de notaire et de les intégrer dans le calcul de rentabilité.
Profil mixte
Un investisseur mixte pourrait diversifier son portefeuille en incluant à la fois des biens anciens et des VEFA. Cette stratégie permet de bénéficier des avantages des deux types d’investissement et d’optimiser globalement la rentabilité.
Alt text: Comparaison détaillée des frais de notaire pour un achat immobilier en ancien et en VEFA en 2024.
